Encadrement des loyers à Paris en 2026 : ce que propriétaires et locataires doivent savoir

Depuis juillet 2019, Paris est soumise à l'encadrement des loyers : chaque nouveau bail, chaque renouvellement et chaque relocation doit respecter un loyer de référence encadré, sous peine de sanctions. Beaucoup de propriétaires et de locataires connaissent le principe sans en maîtriser les détails, ce qui génère des erreurs de bonne foi, parfois coûteuses.

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers à Paris ?

L'encadrement des loyers est un dispositif issu de la loi ELAN qui permet, dans les zones dites « tendues », de plafonner le loyer au m² d'un logement selon des critères objectifs. Paris applique ce dispositif depuis le 1er juillet 2019 : tout bail d'habitation signé après cette date, qu'il s'agisse d'une première location, d'un renouvellement ou d'une relocation, doit s'y conformer.

Comment est fixé le loyer de référence ?

Chaque année, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence au m² pour chaque croisement de critères : secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction du bâtiment, et type de location (meublée ou non meublée). Ces valeurs s'appuient sur les données collectées par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP), qui analyse les loyers réellement pratiqués sur le marché.

Loyer de référence, minoré, majoré : les trois seuils à connaître

• Le loyer de référence : une valeur médiane calculée pour chaque catégorie de logement, qui sert de base de calcul.
• Le loyer de référence minoré : environ 30 % en dessous du loyer de référence ; il n'a pas de caractère obligatoire mais sert d'indicateur bas du marché.
• Le loyer de référence majoré : environ 20 % au-dessus du loyer de référence. C'est le plafond légal : le loyer de base fixé dans le bail ne peut pas le dépasser, sauf complément de loyer justifié.

Le complément de loyer : l'exception encadrée

Un propriétaire peut appliquer un complément de loyer, en plus du loyer de base plafonné, si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non déjà prises en compte dans le loyer de référence (vue dégagée remarquable, terrasse de grande taille, calme exceptionnel pour le quartier, prestations très haut de gamme). Ce complément doit être mentionné explicitement et justifié dans le bail : à défaut de justification sérieuse, le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation, puis le juge.

Quels biens sont concernés ?

L'encadrement s'applique aux résidences principales louées dans le cadre d'un bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989), qu'elles soient louées nues ou meublées. Il ne concerne pas la location saisonnière de courte durée (type meublé de tourisme), ni certains baux spécifiques comme le logement social ou les locations avec bail mobilité, qui suivent des règles propres.

Que risque un propriétaire qui ne respecte pas l'encadrement ?

Deux types de conséquences existent, et elles se cumulent souvent en pratique. D'abord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis, si besoin, le juge, pour faire constater le dépassement et obtenir la baisse du loyer ainsi que le remboursement des sommes trop perçues depuis la signature du bail. Ensuite, l'administration peut prononcer une amende indépendante, pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI, société).

Comment vérifier le loyer de référence de votre logement

L'arrêté préfectoral en vigueur et les grilles de loyers de référence par quartier sont des documents publics, consultables auprès des services de la Ville de Paris et de l'Observatoire des loyers. Sur chaque bien que nous proposons à la location, nous indiquons systématiquement si le logement se trouve en zone d'encadrement des loyers, afin que locataires comme propriétaires disposent de cette information dès la visite.

Comment Kingsman Property vous accompagne

Pour un propriétaire, fixer un loyer conforme dès la rédaction du bail évite tout risque de contentieux ultérieur. C'est l'un des points que nous vérifions systématiquement dans le cadre de notre service de gestion locative : rédaction du bail conforme, calcul du loyer dans les plafonds autorisés, et justification écrite de tout complément de loyer éventuel.