Vendre un bien en indivision ou après une succession à Paris : le guide

Un bien hérité à plusieurs, ou détenu en couple sans être marié, se retrouve automatiquement en indivision. Cette situation, fréquente à Paris compte tenu de la valeur des biens, peut se dérouler simplement en cas d'accord entre les parties, ou devenir un vrai casse-tête juridique en cas de désaccord.

Qu'est-ce que l’indivision et quand survient-elle ?

L'indivision désigne une situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, sans division matérielle de leurs parts. Elle survient le plus souvent lors d'une succession (plusieurs héritiers), d'un achat en couple non marié, ou d'une séparation avant liquidation du régime matrimonial.

La règle de l’unanimité... et ses exceptions

Par principe, la vente d'un bien indivis requiert l'accord unanime de tous les indivisaires. Depuis la réforme de 2009, une exception permet toutefois aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis de demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre, en notifiant leur intention au(x) minoritaire(s) via un notaire. Cette procédure vise précisément à débloquer les situations où un indivisaire refuse la vente sans justification légitime.

Les étapes pour vendre un bien hérité à Paris

1. 1Acte de notoriété : établi par le notaire, il identifie officiellement les héritiers.
2. 2Déclaration de succession : elle recense l'ensemble du patrimoine du défunt, dont le bien immobilier.
3. 3Évaluation du bien : une estimation précise sert à la fois de base fiscale pour la succession et de référence pour la vente.
4. 4Accord des héritiers sur la vente et signature d'un mandat commun avec l'agence.
5. 5Déroulement classique de la vente : mise en marché, visites, négociation, compromis puis acte authentique.
6. 6Répartition du prix de vente entre les héritiers, au prorata de leurs droits respectifs, généralement directement chez le notaire.

Que faire en cas de désaccord entre héritiers ?

• La médiation familiale ou notariale, souvent la voie la plus rapide et la moins coûteuse pour trouver un terrain d'entente.
• Le rachat des parts par un ou plusieurs héritiers souhaitant conserver le bien, moyennant une soulte versée aux autres.
• La procédure judiciaire de partage, si aucun accord amiable n'est trouvable, pouvant aboutir à une licitation (vente aux enchères judiciaire) du bien.

Fiscalité : droits de succession et plus-value

Les droits de succession suivent un barème progressif qui dépend du lien de parenté avec le défunt et de la valeur transmise. La plus-value réalisée lors de la revente ultérieure du bien hérité se calcule, elle, à partir de la valeur retenue lors de la succession. Ces questions techniques méritent systématiquement l'expertise d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste, en complément de l'accompagnement immobilier.